Nakoupit investiční nemovitost na sebe, nebo na firmu?

Zvažujete koupi nemovitosti a její dlouhodobé držení? A nemůžete se rozhodnout, jestli ji nakoupit jako fyzická osoba, nebo na s. r. o.? Srovnali jsme obě možnosti a ukážeme vám výhody i nevýhody.

Koupě nemovitosti na s. r. o.

Výhodou koupě nemovitosti na právnickou osobu (respektive s. r. o.) může být větší bezpečnost. Soukromý majetek je totiž oddělen od toho určeného k podnikání.

V případě nákupu nemovitosti, kdy je potřeba využít cizích finančních prostředků, je vyřízení samotného úvěru složitější a dražší. Zpravidla mají s. r. o. i vyšší úrok a také kratší dobu splatnosti úvěru, tedy vyšší měsíční splátku.

Zisk z pronájmu se daní daní z příjmu právnických osob ve výši 19 % a následně při výplatě zisku majiteli firmy se daní daní z příjmu fyzických osob ve výši 15 %.

Pokud se firma rozhodne majetek prodat, zisk z toho prodeje daní vždy.

Koupě nemovitosti jako fyzická osoba

V tomto případě můžete využít vlastních nebo cizích finančních prostředků.

Z pohledu financování je získání hypotéky pro fyzickou osobu jednodušší a výhodnější. Hypotéku lze sjednat na delší dobu splatnosti, a mít tak menší splátku.

Z pořízené nemovitosti bude plynout příjem ve formě nájemného, který fyzická osoba daní 15 %. V případě progresivního zdanění, tedy základu daně vyššího než 1 867 728 Kč, se příjem daní 23 %.

Pokud se fyzická osoba rozhodne nemovitost prodat, příjem z prodeje může být za určitých podmínek osvobozen od daně z příjmu.

Podmínkou osvobození od daně z příjmu je vlastnictví nemovitosti déle než pět let (u nemovitostí zakoupených do konce roku 2020), nebo vlastnictví delší než deset let (u nemovitostí zakoupených od roku 2021).

V případě vlastnictví nemovitosti fyzickou osobou však vzniká větší riziko. Pokud se vlastník dostane do finančních potíží (např. exekuce), ručí fyzická osoba celým svým majetkem.

Srovnání zdanění

V následující tabulce můžete vidět rozdíl ve zdanění, pokud budete nemovitost držet deset let.

Nákup nemovitosti na fyzickou osobu je tedy z daňového hlediska výhodnější, ale může být rizikovější.  ⛵